多地业主被银行起诉：无力还款选择弃房断供

一、应用背景：
    各种泵类的使用无论在工业生产还是在百姓生活中都起着非常重要的作用，水泵的使用范围非常广。根据全国第三次工业普查公布的统计数字，我国风机和水泵等通用机械总装机容量为1.6亿kW，其中风机约为4900万kW，水泵约为1000万kW，年耗电3200亿kWh，约占耗电总量1/3，占工业用电量的40%，从这一组数据中大家可以看到水泵在国民经济中有举足轻重的位置，但它的高耗能也给国家能源带来了严重的负担；因此水泵系统的节能势在必行。
二、工作原理：
    一般企业通过水泵给全厂供水（包括生产用水、生活用水）。对于用水量不大的企业常采取的方法是首先水泵将水打到厂内的水塔上，水塔通过高低位水压给厂区供水。由于厂内用水量并不稳定，这样为了能够满足多变的供水要求，在水塔内安装了液位传感器，当水塔水位到达低点时，启动水泵送水，当水位达到高点时，停止水泵。通过水塔水位低点、高点动态变化来满足用水量变化。
对于用水量大的用电单位多采用二次供水泵方式供给用户，即把水先存在蓄水池中，利用多台二次泵直接供给用户。在高峰期（例如早上5:30～8:30，中午11:30～13:30，晚上17:30～24:00）使用多台水泵（例如3台）；用水低谷时（24：00～5：03）只使用少数水泵（例如1台），平时采用正常的水泵台数（例如2台）。由于用户用水量是波动的,但不是阶梯状波动，这样用水量和供水量存在不平衡。频繁的开泵停泵给电机、水泵及管网造成冲击，增加维护量。
三、存在的问题：
1、供水泵不能根据实际需求来自动调整输出功率，电机工作效率低，造成大量电力浪费；
2、供水泵启动电流大，长时间运转会造成泵轴损伤，降低电机使用寿命；
3、供水泵系统运行噪音大，停泵时产生的水锤现象会对管路和水泵造成伤害，增加了系统维护成本。
    目前水泵的耗电已经受到广泛的重视，水泵的节电改造也普遍接受。由于各地方改造技术水平参差不齐，改造效果也不太相同。根据国家统计部门统计数字，目前无论工业用水还是民用水，吨水耗电量相差很大，每吨水耗电从0.15到5.5度不等。
很多场合目前还是通过水泵阀门来调节用水量的大小，给水泵和管网的使用寿命带来很大的影响，而且电能浪费严重。
四、改造方案
    水泵在实际应用中可分为：恒压供水和恒液位供水。以下重点先容恒压供水
 

图8 恒压供水系统图
1、节电改造方案分析
    不管用户处在什么位置，要满足用户日常需水量，只要保证管网水压达到一定值就可满足用户正常用水要求。
为实现上述目标，可利用专用控制器去控制水泵，控制水泵根据实际管网压力做出转速调节，以实现管压恒定的要求，从而达到水泵节电目的。
2、节电改造方案实施
    节电控制系统有“手动”、“自动”两种控制方式，用一个转换开关进行切换。具有输出频率、输出电流、电源电压、管道压力指示功能及故障报警功能。
1)手动控制方式：变频器按照设定的运行频率对水泵进行驱动，具有软启动、软停机功能。
2）自动控制方式：采用PLC作为控制器，它通过专用模块处理压力传感器送来的实际压力信号，经过内部计算与设定压力进行比较，然后输出信号控制变频器；变频器随时调节水泵转速,当实际压力小于设定压力则调高水泵转速，反之则降低水泵转速；如果管道压力等于设定压力则保持此时的水泵转速，从而达到控制管网水压实现恒定的目的。这种工作方式既满足了用户用水要求又实现了水泵节电目的。变频智能供水系统如图8所示。
3）根据用户实际要求可增加远程通讯功能：通过上位机对供水泵运行情况进行实时显示，并且可通过上位机对水泵进行控制。
    供水泵节电控制系统与水泵原控制系统互为备用，两套系统之间存在互锁关系，以确保水泵的正常、安全运行。
五、改造后性能
1、可随时对管网压力进行设定，操作简单，控制稳定楼市景气不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。

    近日，21世纪经济报道独家获悉，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。

    目前尚无更多数据显示，“弃房断供”成为全国普遍现象。但是，监管部门早已做出预警。

    有媒体报道称，5月12日，央行[微博]副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。会议透露出的信息是，为防止购房者因为房价下跌而断供，央行要求银行优先确保住房贷款。

    而在两周前，银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示，“部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险需高度关注。”

    某股份行杭州分行的人士认为，弃房断供只是比较严重的现象之一，房价下跌后有意见的业主非常多，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。

    业主自称“无力还款”

    21世纪经济报道记者了解到，总部设于广东的某股份行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主，均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限企业(下称昆仑之都)开发的以“公馆”命名的高档楼盘。

    判决书显示，2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋，贷款期限20年，贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保，并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。

    贷款发放后，章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金，截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元，利息5万元。章某某违约后，银行便宣布贷款提前到期，并将其诉至法院。2014年3月，杭州市西湖区法院受理该案。

    该行起诉的另两起案件，业主均是黄某某和赵某某。也就是说，他们起码在该楼盘购买了两套以上的住房。购房时间均是房价较高的2010年，贷款金额323万元，期限分别为15年和30年。业主自2013年9月和12月起便没有还款。

    业主在法庭上答辩称，“对借款事实无异议，目前无力还款。赵某某已经支付了三年多的利息，银行再主张违约金不合理。希翼昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款，然后再将所购房屋退还给昆仑之都。”

    某国有大行南京一支行长也对21世纪经济报道坦言，“目前南京还没有出现类似情况，不过贷款逾期率和逾期额在上升。大家下半年压力很大！”

    该行长表示，“楼盘有降价，有业主投诉，但大跌还没有。小微企业主所买的大户型和别墅估计是未来产生不良的主力，还有部分刚需但企业效益不行的贷款人”。

    某股份行杭州分行的人士却认为，弃房断供只是比较严重的现象之一，房价下跌后有意见的业主非常多，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。

    杭州并不是个案。

    正如本文开头提及，江苏新沂市有多个农业银行(2.53,0.00,0.00%)起诉客户按揭贷款违约的案子，涉及不同的楼盘和开发商。比如，农行新沂市支行于2010年6月贷款42万元给姜某和韩某夫妇购买一套总价为60万元的住房，其中首付款为16万元，贷款利率为4.75%，贷款期限20年。截至2014年6月，借款人已经逾期3期，尚欠银行借款本金38.6亿元，利息2.3万元。

    此前也曾有媒体报道称，在民间金融高度发达的温州，截至2013年7月末，各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现“弃房”15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

    总现价低于贷款本息？

    以上述报道中的黄某某等为例，按2010年银行贷款基准利率上浮10%，贷款30年总额323万元计算，贷款人需要归还的贷款本息总额为754.5万元，其中利息431.5万元。

    本报记者以购房者身份询问时，杭州链家地产[微博]的一名员工表示，根据不同户型和楼层，上述公馆目前的价格约39000/㎡，一套175平米的房子，总价格约在688万元。也就是说，目前一套175平米的房子，市场价要低于4年前银行贷款的本息总额754.5万元。

    而当记者以业主身份准备卖房时，链家地产另一门店员工表示，该公馆“今年以来最低成交价33000万元/㎡，均价36000-37000元/㎡，放开限购后涨了一点，挂牌价也可以是42000元/㎡”。

    另一家中介机构人士表示，该房产是杭州位置、交通都比较好的“豪宅”，最小面积都有170多平米，大的还有300多平米。目前价格约在42000元/㎡，2013年8月至今年3月，价格都在5万元/㎡以上。

    记者以购房者身份致电开发商昆仑之都时，该企业员工表示房价并没有大幅下跌，目前价格在37000元/㎡左右，相比2010年也并没有下跌。

    还有房地产中介机构人士表示，杭州的二手房价下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅约1000-3000元，而一手房最大跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。

    上海易居房地产研究院数据显示，1-6月份，全国商品房成交均价同比下降0.8%，较1-5月份加大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.5%。即使是在全国横向比较，杭州也是房价下跌幅度较大的城市。今年2季度成交均价为15389元，与去年同期相比下降了12.2%。

    专家认为“弃房不可取”

    至于上述楼盘业主违约“弃房”的原因，开发商昆仑之都法务部人士表示，“大家不清楚，那要问业主自己。”

    前述中介也表示，“这些豪宅购买时价格多在600万以上，1000多万的也很多，很多人购房也是为了投资。现在房价跌了那么多，每个月要还的贷款都是几万元，未来还要还几百万。所以不少人觉得，长痛不如短痛，就算亏损一些首付和已经支付的利息，也还是扔给银行算了。”

    业内人士认为，除了房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外，更有可能是购房者自身财务出现问题，或者炒房团资金链断裂而“断供”。。简化了原来操作步骤，降低了现场操作员的  工作强度；
2、系统根据实际压力随时调节水泵运行功率，节电效果明显，节电率平均可达30%以上；
3、水泵软启动、软停机，运行智能化，大幅度的降低了噪音，改善了现场工作环境；
4、避免了启动电流对电机的冲击，降低了对电网的干扰，延长了电机寿命；水泵管道水锤现象的消除避免了水柱对水泵和管道的冲击，延长了水泵和管道寿命，降低了设备维修率。
5、控制系统的变频—工频切换功能可以使变频控制系统发生故障时将泵组切换到工频工作，保证了水泵正常工作。
6、能对节电系统运行故障进行声光报警，并自动停止水泵运行。
7、具备远程通讯功能。
六、节电原理
    变频节电原理参见第一节第五部分，这里不再赘述。

友情连接：

• 百度
• 搜搜
• 搜狗
• 必应
• 谷粉搜搜
• 富士变频器
• www.qg1515.com
• 富士冷却泵
• RKC温控器
•                        ABB变频器
• 派克
• 富士鼓风机
• 刷人气
• 大柏电子     精工冷却泵        亚隆冷却泵    三菱        富士 

                      变频器       大柏工厂    中文域名     富士阿里     威纶触摸屏      富士电机      成套设备      非标设备   入喜工控

                       欧陆温控器      ABB变频器    www.qg1515.com     西门子变频器        欧姆龙变频器      派克直流调速器     www.qg1515.com

上一资讯：我国变频器发展何以如此曲折

下一资讯：上海开票机升级用什么系统